Ποια είναι τα τρία ανοικτά μέτωπα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα

Που επικεντρώνεται η ανησυχία

Σημάδια αναδιάταξης στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, με τους περιορισμούς στην Αθήνα να οδηγούν σε μείωση των ΑΜΑ, τη Θεσσαλονίκη να βρίσκεται σε τροχιά αντίστοιχων παρεμβάσεων και τους εκπροσώπους του κλάδου να προειδοποιούν για υπερβολικά αυστηρό ρυθμιστικό πλαίσιο.

Στο συνέδριο του STAMA Greece κυριάρχησαν αιχμές περί «δαιμονοποίησης» της βραχυχρόνιας μίσθωσης και άδικης -όπως ανέφεραν εκπρόσωποι της αγοράς- σύνδεσής της με τη στεγαστική κρίση.

Ανησυχίες για ένα «υπερβολικά αυστηρό ρυθμιστικό πλαίσιο» στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα εκφράζουν εκπρόσωποι του κλάδου, κάνοντας λόγο για «δαιμονοποίηση» μιας αγοράς που όχι μόνο δεν είναι υπαίτιος –όπως υποστηρίζουν- της στεγαστικής κρίσης αλλα διαμοιράζει τα οφέλη του τουρισμού σε όλους και ανοίγει επί δεκαετίες κλειστά σπίτια και γραφεία. Την ίδια ώρα, στο φως έρχονται οι πρώτες ενδείξεις «διόρθωσης» της αγοράς στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας όπου, για δεύτερη συνεχή χρονιά μπαίνει «κόφτης» στις νέες άδειες, ενώ αναμένονται και τα πρώτα περιοριστικά μέτρα στη Θεσσαλονίκη.

Οι ανησυχίες επικεντρώνονται σε τρεις πόλους:

-στο «πλαφόν» νέων αδειών που μπαίνει ως πλαίσιο σε κορεσμένους προορισμούς με επικείμενες ανακοινώσεις, μετά την Αθήνα, και για τη Θεσσαλονίκη,

-στην αποσύνδεση του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) από το ακίνητο στις ζώνες όπου ισχύουν απαγορεύσεις, επομένως απώλεια του ΑΜΑ σε περίπτωση πώλησης, μεταβίβασης, γονικής παροχής ή κληρονομιάς.

-στις προδιαγραφές των υπογείων/ ημιυπογείων και των δωματίων από διαμερισμάτωση

Στο κομμάτι των περιοριστικών μέτρων στη Θεσσαλονίκη, εκπρόσωποι της ΑΑΔΕ που συμμετείχαν στο συνέδριο του STAMA Greece εξέφρασαν την άγνοιά τους για το πότε πρόκειται να προσδιοριστούν και να εφαρμοστούν τα νέα μέτρα, κάτι που κατά πάσα πιθανότητα, δεν φαίνεται να έχει πιθανότητες να γίνει στις αρχές Μαρτίου. Τα ακίνητα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης όπου πρόκειται να μπουν περιορισμοί δεν ξεπερνούν τα 550-600, επισήμανε σε παρέμβασή του ο διευθυντής του STAMA Greece, Στάθης Καρόπουλος.

Πάντως, οι περιορισμοί νέων αδειών που τέθηκαν σε ισχύ στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας το 2025 – εξακολουθούν να ισχύουν στο ακέραιο και το 2026 – οδήγησαν σε μείωση των ΑΜΑ κατά 2.500, και από 29.500 μειώθηκαν σε 27.000.

Η προαναγγελία δε των μέτρων είχε ως αποτέλεσμα, τους τρεις τελευταίους μήνες του 2024 να εκδοθούν πιο πολλοί ΑΜΑ από το συνηθισμένο, καθώς κάποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων στις περιοχές αυτές έσπευσαν να εκκινήσουν τις διαδικασίες προκειμένου στο μέλλον να έχουν τη δυνατότητα να δραστηριοποιηθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η δαιμονοποίηση για τη στεγαστική κρίση

«Δεν χρειάζεται να μπει άλλο πλαίσιο ρύθμισης για τη βραχυχρόνια μίσθωση, γιατί κάνει ζημιά και κόβει τζίρο από την αγορά», τόνισε κατά τη συμμετοχή του σε πάνελ του συνεδρίου ο Λευτέρης Ποταμιανός, Πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών. Ο ίδιος έκανε λόγο για «δαιμονοποίηση» της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα για το θέμα της στεγαστικής κρίσης αφού, όπως είπε, οι περιορισμοί που τέθηκαν την Αθήνα τελικά δεν οδήγησαν σε πτώση των τιμών στην αγορά ακινήτων. Άλλωστε, πρόσθεσε, η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης αυτορρυθμίζεται.

Αποτυπώνοντας το ενεργό μέγεθος της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα στελέχη της ΑΑΔΕ, Άγγελος Κουρος και Απόστολος Βούτος, ανέφεραν ότι από την έναρξη λειτουργίας του Μητρώου έχουν εκδοθεί συνολικά 358.000 Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ενώ το “stock” του 2025 διαμορφώνεται σε 116.666 ΑΜΑ.

«Ήταν εύκολο πολιτικό αφήγημα. Πολεμούσαν τη βραχυχρόνια μίσθωση γιατί έτσι πετούσαν από πάνω τους τη στεγαστική κρίση», δήλωσε ο προεδρος του STAMA Greece και CEO της MINT, Νάσος Γαβαλάς υπογραμμίζοντας ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ουσιαστικά «είναι ο μόνος τρόπος να “ανοίξεις” ένα “παρατημένο” ακίνητο που διαθέτεις στην Αθήνα».

Η στεγαστική κρίση, σύμφωνα με τον Στράτο Παραδιά, πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), βασίζεται σε αιτίες που προηγήθηκαν της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτές είναι…

-η ανισότητα προσφοράς και ζήτησης που δημιουργήθηκε την τελευταία 20ετία καθώς η αντιπαροχή δεν λειτούργησε υπέρ των ενοικιαστών.

-παράγοντες όπως η αστυφιλία και τα διαζύγια

-η παλαίωση του κτηριακού δυναμικού που έχει κλείσει τα 50 έτη

-η έλλειψη ενός συστήματος αξιολόγησης ενοικιαστών/ πλατφόρμας, ώστε οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να νοικιάσουν με μακροχρόνια μίσθωση τα ακίνητά τους, να επιλέγουν αξιόπιστους ενοικιαστές και όχι παραβατικούς.

Τα προβλήματα σε υπόγεια/ ημιυπόγεια και δωμάτια από διαμερισμάτωση

Άλλο αγκάθι που ταλαιπωρεί την αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης άπτεται των ελάχιστων προδιαγραφών -ιδίως των ανοιγμάτων φωτισμού και αερισμού- που εισήχθηκαν την περασμένη χρονιά για τα ακίνητα αυτά.

Όπως εξήγησε ο Μάνος Κρανίδης, CEO της MB POMIDA, τα μεγαλύτερα προβλήματα εμφανίζονται σε υπόγεια και ημιυπόγεια που δεν έχουν αλλαγή χρήσης ή δεν έχουν παράθυρα. Ακόμη πιο σύνθετες είναι οι περιπτώσεις μη ρυθμισμένων υπογείων, καθώς και δωματίων που έχουν προκύψει από διαμερισμάτωση χωρίς πολεοδομική τακτοποίηση.

Διευκρίνισε, ωστόσο, ότι τα κουφώματα που «βλέπουν» σε φωταγωγό μπορούν να προσμετρηθούν ως ανοίγματα φωτισμού και αερισμού, υπό την προϋπόθεση ότι ο φωταγωγός διαθέτει ελάχιστη διάσταση 1,20 μ., αποκλείοντας τις πολύ μικρές διαστάσεις.

Αναφερόμενος στα παλαιότερα κτίρια κατοικιών, σημείωσε ότι αυτά δεν είναι υποχρεωτικό να πληρούν τις προδιαγραφές που ισχύουν για επαγγελματικούς χώρους. Ο νόμος, όπως τόνισε, δεν μεταβάλλει τα χαρακτηριστικά του κτιρίου, αλλά θέτει συγκεκριμένες ελάχιστες απαιτήσεις πυρασφάλειας και ασφάλειας χρήσης, όπως η ύπαρξη πυροσβεστήρων, χωρίς να απαιτεί συνολική αναβάθμιση του κτιριακού κελύφους.

Στ. Παραδιάς: «Απαξίωση» η αποσύνδεση του ΑΜΑ

Επιπλέον, αντιδράσεις προκαλεί και η αποσύνδεση του ΑΜΑ από το ακίνητο στις κορεσμένες περιοχές, που ουσιαστικά σημαίνει ότι η «άδεια Airbnb» δεν θα ακολουθεί αυτονόητα το ακίνητο αν αυτό μεταβιβαστεί. Οι παράγοντες της αγοράς συμφωνούν ότι μια τέτοια ρύθμιση θα επηρεάσει την πώληση και ενοικίαση του ακινήτου.

«Είναι απαράδεκτο η μεταβίβαση ενός ακινήτου να συνδέεται με την απαξίωσή του. Τέτοια μέτρα θα καταρρεύσουν […] Δεν μπορούμε σαν χώρα να πυροβολούμε τα πόδια μας», δήλωσε ο κ. Παραδιάς. Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ έκανε λόγο για κοινωνικό ζήτημα και όχι απλώς ακινήτων: «η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά όλη την κοινωνία και όχι μόνο τα ακίνητα, γιατί διασκόρπισε τα τουριστικά έσοδα σε όλη την κοινωνία».

Παράλληλα, η ΑΑΔΕ ετοιμάζεται για τη νέα φάση ελέγχων στα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα έτη 2020–2023. Η φάση αυτή εστιάζει σε περιπτώσεις φορολογουμένων με τρία ακίνητα χωρίς έναρξη δραστηριότητας, οι οποίοι ανέρχονται σε περίπου 1.100 πρόσωπα, καθώς και σε επιχειρήσεις που, αν και είχαν πραγματοποιήσει έναρξη, δεν διέθεταν τους κατάλληλους ΚΑΔ.

Παρουσιάστηκε ο ρόλος του ΜΙΔΑ (Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων), της νέας ψηφιακής πλατφόρμας για τα ακίνητα, η οποία αναμένεται να αντικαταστήσει και να ενοποιήσει το υφιστάμενο περιβάλλον λειτουργίας. Σύμφωνα με όσα επισημάνθηκαν, μέσω του ΜΙΔΑ θα αντιμετωπιστεί ένα διαχρονικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς: η ασυνέχεια στην ταυτοποίηση και καταγραφή ακινήτων λόγω της ιστορικής έλλειψης πλήρους κτηματολογίου.

Επίσης, η ΑΑΔΕ αναγνωρίζει την ύπαρξη αδήλωτων μισθώσεων στη Χαλκιδική, όπου – σύμφωνα με τη φορολογική διοίκηση – εντοπίζονται περιπτώσεις ακινήτων που αποκτώνται από πολίτες γειτονικών χωρών και χρησιμοποιούνται για φιλοξενία ομοεθνών τους, χωρίς να δηλώνεται σχετική δραστηριότητα. Όπως σημειώθηκε, η αντιμετώπιση του φαινομένου είναι σύνθετη, καθώς οι έλεγχοι προσκρούουν σε συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα ιδιοκτησίας και ασύλου, όμως λειτουργεί σύστημα καταγγελιών της ΑΑΔΕ, ενώ σε κάθε περίπτωση προαναγγέλθηκε στοχευμένο πλάνο ελέγχων για την καλοκαιρινή περίοδο.

Πηγή: tornosnews.gr