Πώς θα έχετε μεγαλύτερο κέρδος από το ακίνητό σας

Τα υπέρ και τα κατά με βάση το κόστος σε χρόνο αλλά και χρήμα στις μισθώσεις του ακινήτου σας

Σε κάθε περίπτωση, ένα είναι σίγουρο: το ακίνητό σας δεν πρέπει να παραμένει ανεκμετάλλευτο γιατί παράγει μόνο ζημιές. Από εκεί και πέρα, το αν θα το διαθέσετε για μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση είναι αντικείμενο μελέτης για να καταλήξετε, πρώτον, στη λύση που θα σας αποφέρει περισσότερο κέρδος και, δεύτερον, στην εναλλακτική που θα σας τρώει τον λιγότερο χρόνο (διότι, όπως είναι γνωστό, ο χρόνος είναι και αυτός χρήμα).

Στην τρέχουσα συγκυρία, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν συγκεντρώσει αρκετά «πυρά», καθώς η εξάπλωσή τους θεωρήθηκε ένας από τους λόγους όξυνσης του στεγαστικού προβλήματος – της έλλειψης δηλαδή κύριας κατοικίας και της συνεπακόλουθης αύξησης των τιμών πώλησης των ακινήτων αλλά και των ενοικίων.

Φτάσαμε μάλιστα στο σημείο να απαγορευτούν μέχρι το τέλος του 2025 για συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας. Αν λοιπόν χρειάζεται να λάβετε τώρα μια απόφαση για την αξιοποίηση του ακινήτου τους, η καταγραφή όλων των δεδομένων και στη μία και στην άλλη περίπτωση κρίνεται απόλυτα απαραίτητη.

Ιδού πώς έχουν τα πράγματα:

Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις απαιτείται, πριν από το «ανέβασμα» του ακινήτου στην πλατφόρμα, μια μελέτη της περιοχής ώστε να εκτιμηθεί ένας βασικός δείκτης: ο μέσος ετήσιος αριθμός ημερήσιων μισθώσεων. Σε συνδυασμό με το μέσο ημερήσιο μίσθωμα, βγάζει ένα βασικό στοιχείο: το εκτιμώμενο ετήσιο έσοδο. Υπάρχουν πλατφόρμες και έρευνες που θα βοηθήσουν σε αυτό. Από εκεί και πέρα, αρχίζει η καταγραφή των δαπανών: η πλατφόρμα εισπράττει προμήθεια, η οποία συνήθως ξεπερνά το 10-12%. Αν αναθέσετε τη διαχείριση σε εταιρεία (για να μην είστε εσείς αυτός που θα καλύπτει τις ανάγκες των μισθωτών), είναι προφανές ότι το συνολικό ποσοστό της προμήθειας θα αυξηθεί. Θα συμπεριλάβετε στο εξοδολόγιο το ενεργειακό κόστος, την καθαριότητα, τις φθορές και τις απρόβλεπτες ζημιές και φυσικά τα αναλώσιμα. Τι μένει; Μα ο φόρος εισοδήματος, ο οποίος μπορεί να κυμαίνεται από 15-45% (αν το μίσθωμα εισπράττεται απευθείας από το φυσικό πρόσωπο) ή να διαμορφώνεται στο 22% αν υπάρχει εταιρεία. Σε κάθε περίπτωση, είναι κρίσιμο να επιλεγεί λύση που όλες αυτές οι δαπάνες που προαναφέρθηκαν θα αφαιρούνται από το έσοδο για να περιορίζεται και ο φόρος. Να σημειωθεί ότι, μετά τη διασύνδεση των πλατφορμών με την ΑΑΔΕ, έχουν περιοριστεί τα περιθώρια φοροδιαφυγής.

Στις μακροχρόνιες μισθώσεις, το εισόδημα είναι δεδομένο από τη στιγμή που θα υπογραφεί το συμβόλαιο. Ρεύμα, νερό και κοινόχρηστα τα αναλαμβάνει ο ενοικιαστής και –εκτός από τις μεγάλες ζημιές που δεν πρέπει να καλυφθούν από τον ενοικιαστή– το μίσθωμα καταλήγει ολόκληρο στην τσέπη του ιδιοκτήτη. Φυσικά, δεν πρέπει κανείς να ξεχνά τον φόρο εισοδήματος: 15-45% για τα φυσικά πρόσωπα, 22% για τις επιχειρήσεις. Μια λεπτομέρεια: Υπό προϋποθέσεις, η διάθεση κλειστών ακινήτων και η μετατροπή βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες μπορεί να οδηγήσει σε μηδενισμό του φόρου εισοδήματος. Προσοχή σε μια διαφορά: Στη μακροχρόνια μίσθωση, ο ιδιοκτήτης απομακρύνεται εντελώς από το ακίνητό του για όσο διαρκεί το συμβόλαιο. Στη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει κάθε δικαίωμα να το «κατεβάσει» από τις πλατφόρμες για συγκεκριμένες ημέρες ή εβδομάδες και να το χρησιμοποιήσει για ίδιον όφελος.

Τι θα επιδιώξετε επομένως;

Το (πιθανώς) μεγαλύτερο έσοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ή τη μεγαλύτερη ξεγνοιασιά και το σχετικά σταθερό εισόδημα της μακροχρόνιας;

Η απόφαση είναι δική σας!

kathimerini.gr