Τι αναφέρει το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα για τα μπόνους δόμησης

Το Προεδρικό Διάταγμα για τα μπόνους δόμησης και τι αναφέρει για αυτά.

Ο καθαρισμός ενός οικοπέδου από προϋπάρχοντα κτίσματα, έως έξι μήνες πριν από την ανακοίνωση του Συμβουλίου της Επικρατείας, θα ισοδυναμεί, σύμφωνα με το υπουργείο Περιβάλλοντος, με έναρξη εργασιών κατασκευής κτιρίου, άρα τη «διάσωση» μιας οικοδομικής άδειας που περιλαμβάνει μπόνους του ΝΟΚ.

Επίσης, μια οικοδομική άδεια θα μπορεί να υλοποιηθεί ως είχε ακόμη και με την κατάθεση σύμβασης για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών, δηλαδή με ένα ιδιωτικό έγγραφο που δεν κατατίθεται σε δημόσια αρχή.

Με τέτοιες προϋποθέσεις το υπουργείο Περιβάλλοντος προσπαθεί να διευρύνει έτι περαιτέρω τη δεξαμενή των οικοδομικών αδειών που δεν θα επηρεαστούν από την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ. Το ερώτημα βέβαια παραμένει κατά πόσον το ΣτΕ θα δεχθεί να παρακαμφθεί επί της ουσίας η απόφασή του.

Η «Κ» παρουσιάζει σήμερα το πλήρες κείμενο του σχεδίου προεδρικού διατάγματος που κατέθεσε το ΥΠΕΝ στο Συμβούλιο της Επικρατείας για προδικαστικό έλεγχο. Το διάταγμα έρχεται σε τρία άρθρα να εξειδικεύσει τις ρυθμίσεις του ν. 5197/2025, με τον οποίο πριν από λίγο καιρό το ΥΠΕΝ ήρθε να εφαρμόσει (κατά τη δική του ερμηνεία βέβαια) τις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ.

Οσον αφορά τον τρόπο απόδειξης της έναρξης εργασιών την 11η Δεκεμβρίου, οπότε και το ΣτΕ εξέδωσε ανακοίνωση για την επικείμενη ακυρωτική απόφαση, το σχέδιο αναφέρει ότι ως εκκίνηση εργασιών νοούνται:

«Α) Η πραγματοποίηση εργασιών εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής (ενδεικτικά εργασίες εκσκαφής για αντιστήριξη πρανών ή θεμελίωση) ή σε περίπτωση προσθήκης (για την οποία δεν απαιτείται εκσκαφή) η πραγματοποίηση εργασιών σκυροδέτησης, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, ιδίως με αα) τη γνωστοποίηση της έναρξης των εργασιών σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, αβ) την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης, εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει λάβει χώρα εμπροθέσμως, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, αγ) αεροφωτογραφίες, αδ) συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία που αφορούν στην εκκίνηση οικοδομικών εργασιών ή και σε μεταγενέστερο στάδιο αυτής. Β) Η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων εντός του ίδιου ακινήτου, εφόσον δεν είναι προγενέστερη των έξι μηνών από τις 11 Δεκεμβρίου, και Γ) Η διενέργεια έως την 11η Δεκεμβρίου ανασκαφικών εργασιών της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας, στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, η οποία αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο μέσο».

Η ρύθμιση αυτή βέβαια είναι πολύ πιο διασταλτική από αυτό που ορίζουν οι αποφάσεις της Ολομέλειας, «σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον». Το ανώτατο δικαστήριο όρισε ότι η αντισυνταγματικότητα δεν επηρεάζει οικοδομικές άδειες «των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και τις 11.12.2024, ημερομηνία κατά την οποία το δικαστήριο, διά του προέδρου, προέβη σε ανακοίνωση του περιεχομένου της παρούσας απόφασης. Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής», αναφέρεται στις αποφάσεις.

Περιβαλλοντικό ισοδύναμο

Στα άλλα δύο κεφάλαια του διατάγματος το υπουργείο Περιβάλλοντος εφευρίσκει τον όρο «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», ως ένα πρόστιμο το οποίο θα καταβάλλεται προκειμένου να παρακαμφθεί η ακυρωτική απόφαση της Ολομέλειας. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τον ν. 5197/25, αυτό το «πράσινο χαρτζιλίκι» αφορά οικοδομικές άδειες που έχουν ακυρωθεί ή έχουν προσβληθεί δικαστικά (και εκκρεμεί η έκδοση απόφασης), εφόσον έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως την 11η Δεκεμβρίου. Και περιπτώσεις για τις οποίες έχει υποβληθεί αίτημα χρηματοδότησης για ένταξη στο Ταμείο Ανάκαμψης ή στο ΕΣΠΑ.

Για την πρώτη περίπτωση το ποσό ορίζεται στο «8% της αξίας της δόμησης από την εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων» και για τη δεύτερη περίπτωση στο 15%. Για τον υπολογισμό του ποσού τα τετραγωνικά θα πολλαπλασιάζονται με την τιμή ζώνης του ακινήτου, η οποία ίσχυε στις 11 Δεκεμβρίου. «Το ποσό περιβαλλοντικού ισοδυνάμου καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου».

Τέλος, το σχέδιο διατάγματος ορίζει ποιες είναι αυτές οι δράσεις:

«α) Η κατά προτεραιότητα απόκτηση από το Δημόσιο ακινήτων με αγορά ή αναγκαστική απαλλοτρίωση για τον καθορισμό κοινόχρηστων χώρων για την εξασφάλιση μέγιστης περιβαλλοντικής ποιότητας σε αναλογία ίση ή μεγαλύτερη του ποσοστού που προκύπτει από τα πολεοδομικά πρότυπα, κατ’ αντιστοιχίαν του ποσοστού του συντελεστή δόμησης που έχει επιτραπεί καθ’ υπέρβαση των όρων δόμησης της κάθε περιοχής.

Μια οικοδομική άδεια θα μπορεί να υλοποιηθεί ως είχε ακόμη και με την κατάθεση σύμβασης για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών, δηλαδή με ένα ιδιωτικό έγγραφο που δεν κατατίθεται σε δημόσια αρχή.

β) Η διαμόρφωση νέων και η αναδιαμόρφωση, βελτίωση και αναβάθμιση υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων στον αστικό ιστό, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας εξοπλισμού τους με υπόγειους χώρους στάθμευσης οχημάτων.

γ) Η δημιουργία, συμπλήρωση και διαμόρφωση και βελτίωση δικτύων κοινόχρηστων χώρων και δικτύων πρασίνων παρεμβάσεων στον αστικό ιστό.

δ) Η κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαιρέτων ή και επικίνδυνων (ετοιμόρροπων) κτισμάτων.

ε) Οι ολοκληρωμένες παρεμβάσεις ανάπλασης σε περιβαλλοντικά και πολεοδομικά υποβαθμισμένες ή κορεσμένες περιοχές (…).

στ) Η χρηματοδότηση δράσεων (…) προς υποστήριξη της ευρωπαϊκής αποστολής των 100 κλιματικά ουδέτερων και έξυπνων πόλεων.

ζ) Η χρηματοδότηση της απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τους ΟΤΑ, καθώς και η αποκατάσταση δημοσίων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων.

η) Ο καθαρισμός και η οριοθέτηση ρεμάτων και έργα διευθέτησης και ανάδειξης αυτών.

θ) Η χρηματοδότηση της δημιουργίας χώρων πρασίνου».

Οι παρεμβάσεις θα γίνονται μέσω ενός σχεδίου που θα εκπονείται από το ΥΠΕΝ ή τον δήμο ή διά δωρεά μελέτης προς το ΥΠΕΝ και θα εγκρίνεται από το Κεντρικό Πολεοδομικό Συμβούλιο (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), ένα από τα πλέον αδιαφανή όργανα του ΥΠΕΝ για κρίσιμα πολεοδομικά θέματα (δεν δημοσιεύει ατζέντα, τις αποφάσεις και το σκεπτικό αυτών).

«Για ένα τριγωνάκι γης»

Η «Κ» έθεσε το σχέδιο Π.Δ. υπόψη του προέδρου του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων (ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ) Αττικής, Κώστα Βουρεκά. «Το ΥΠΕΝ προσπαθεί να διασώσει όσο μπορεί τα επενδυτικά σχέδια των κατασκευαστικών εταιρειών. Εγώ θα προτιμούσα να έσωζε το φυσικό και δομημένο περιβάλλον από τα σχέδια των κατασκευαστικών εταιρειών», αναφέρει. «Οι αντισταθμιστικές ρυθμίσεις είναι είτε αμφίβολης περιβαλλοντικής βιωσιμότητας, όπως υπόγεια πάρκινγκ, είτε αυτονόητες υποχρεώσεις της διοίκησης, όπως ο καθαρισμός ρεμάτων και η κατεδάφιση αυθαιρέτων. Ετσι επιτρέπουν να καρπωθεί κάποιος την τεράστια υπεραξία που έχουν τα μπόνους του ΝΟΚ, με αντάλλαγμα ένα μικρό ποσό για ένα τριγωνάκι γης στο έδαφος που έχει περισσέψει από κάποια χάραξη δρόμου ή τη φύτευση μερικών δέντρων». Οσον αφορά την εξαίρεση οικοδομικών αδειών που ακυρώθηκαν ή εκκρεμεί απόφαση, «δεν αντιλαμβάνομαι πώς αυτό μπορεί να θεωρηθεί καν σύννομο», σχολιάζει ο κ. Βουρεκάς.

Πτωτική η φετινή πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Για «χαμένο» έτος κάνουν λόγο στην αγορά ακινήτων αναφορικά με τη φετινή πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία εκτιμάται ότι κινήθηκε σε πολύ χαμηλότερο επίπεδο σε σχέση με πέρυσι, τουλάχιστον μέχρι και τον Μάιο. Ο λόγος είναι ότι μόλις πριν από δύο εβδομάδες έγινε γνωστή η ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο ευθυγράμμισε τις διατάξεις του ΝΟΚ με την απόφαση που έλαβε το ΣτΕ τον περασμένο Δεκέμβριο, ακυρώνοντας σχεδόν όλα τα «μπόνους» δόμησης. Ηδη, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ (Ελληνική Στατιστική Αρχή), κατά το φετινό πρώτο δίμηνο η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα σημείωσε πτώση κατά 20% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 35% στην επιφάνεια και κατά 25,8% στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Ουσιαστικά οι νέες άδειες που εκδόθηκαν δεν ενσωματώνουν κάποιο μπόνους δόμησης, με τους κατασκευαστές ή τους ιδιώτες να επιλέγουν να προχωρήσουν την επένδυσή τους χωρίς να περιμένουν κάποια ρύθμιση. Το μεγαλύτερο μέρος τους όμως εκτιμάται ότι αφορά άλλα κτίρια, π.χ. ξενοδοχεία, εξοχικά, γραφεία και καταστήματα, και όχι τόσο κατοικίες, όπου η πτώση είναι πολύ μεγαλύτερη.

Είναι χαρακτηριστικό ότι τον φετινό Ιανουάριο στην Αττική παρατηρήθηκε πτώση του αριθμού των αδειών για νέα κτίρια κατοικιών κατά 66%. Ειδικότερα, στα νότια προάστια παρατηρείται μείωση κατά 74,4% με βάση τον αριθμό των κατοικιών, καθώς εγκρίθηκαν μόλις 48 άδειες, έναντι 188 τον αντίστοιχο μήνα του 2024. Η πτώση με βάση τον όγκο άγγιξε το 79,4% και με βάση την επιφάνεια το 77,8%. Αντίστοιχα, στα βόρεια προάστια καταγράφηκε πτώση των αδειών για ανέγερση νέων κατοικιών κατά 75,35% με βάση τον αριθμό, κατά 76% με βάση τον όγκο και κατά 76,5% με βάση την επιφάνεια. Στο κέντρο της Αθήνας η πτώση ήταν ηπιότερη, ωστόσο παρέμεινε πολύ υψηλή. Συγκεκριμένα σημειώθηκε ετήσια μείωση κατά 53,8% με βάση τον αριθμό των αδειών και κατά 52,9% με βάση τον όγκο. Στο σύνολο της χώρας, τον Ιανουάριο η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας για κατοικίες άγγιξε το 47,5% με βάση τον αριθμό, το 46,5% με βάση τον όγκο και το 45,6% με βάση την επιφάνεια. Υπενθυμίζεται ότι το 2024 είχαν εκδοθεί άδειες για την ανέγερση σχεδόν 47.000 νέων κατοικιών, έναντι 35.596 το 2023, μια αύξηση κατά 32% (και κατά 26% με βάση την επιφάνεια). Στην Αττική το αντίστοιχο μέγεθος ανήλθε σε 13.207 κατοικίες, συνολικής επιφάνειας 1,53 εκατ. τ.μ.

Ασφαλώς ακόμη και αν εγκριθεί το Π.Δ. από το ΣτΕ, δεν πρόκειται να αρθεί το κλίμα αβεβαιότητας στην αγορά, καθώς ο ΝΟΚ αποτελεί ουσιαστικά παρελθόν και θα απαιτηθεί ένας νέος, σύγχρονος νόμος, που να αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη όσων επενδύουν στην ανάπτυξη ακινήτων, και δη κατοικιών. Μάλιστα, σύμφωνα με το ΤΕΕ, το νέο πλαίσιο θα πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο απλό, ορίζοντας μόνο ζητήματα ύψους και όγκου των κτιρίων (και όχι, π.χ., της εσωτερικής τους διαρρύθμισης) και θα πρέπει να φέρει απαραίτητα και τη «σφραγίδα» του ΣτΕ, δηλαδή να προηγηθεί επεξεργασία μέσω της διαδικασίας του προεδρικού διατάγματος προκειμένου να μην επαναληφθούν οι προσφυγές κατόπιν εορτής, που ναρκοθετούν τα έργα.

Πηγή: kathimerini.gr