Μεταβιβάσεις ακινήτων: Έκρηξη ζήτησης με «καύσιμο» το Σπίτι μου ΙΙ

Η πρόωρη λήξη του προγράμματος δημιουργεί πίεση στην αγορά και ανοίγει τον δρόμο για νέο στεγαστικό κύκλο

Εκρηξη στις μεταβιβάσεις ακινήτων στο πρώτο δίμηνο του 2026, με άλμα έως 32,44% τον Φεβρουάριο λόγω του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», επιταχύνει τον σχεδιασμό για νέο κύκλο στεγαστικής πολιτικής, καθώς το πρόγραμμα κλείνει αιφνιδιαστικά στις 2 Ιουνίου, στο πλαίσιο της αναθεώρησης του Ταμείου Ανάκαμψης.

Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ αποτυπώνουν καθαρά από πού προκύπτει η κινητικότητα στην αγορά. Στο συγκεκριμένο διάστημα τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων ανήλθαν σε 96,52 εκατ. ευρώ έναντι 86,89 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2025, καταγράφοντας αύξηση 11,1%. Ο Φεβρουάριος ήταν ο μήνας που έκανε τη διαφορά, με εισπράξεις 59,2 εκατ. ευρώ από 45,91 εκατ. ευρώ πέρυσι, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά κινείται με καύσιμο το πρόγραμμα. Η ζήτηση συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Τα περισσότερα έσοδα προέρχονται από μεταβιβάσεις κατοικιών και κυρίως παλαιών διαμερισμάτων, που αποτελούν τη βασική «δεξαμενή» του «Σπίτι μου ΙΙ». Οι μεταβιβάσεις οικοδομών απέφεραν 81,25 εκατ. ευρώ στο δίμηνο, έναντι 72,87 εκατ. ευρώ το 2025, ενώ πιο συγκρατημένη ήταν η αύξηση σε οικόπεδα και αγροτεμάχια, στα 15,27 εκατ. ευρώ από 14,02 εκατ. ευρώ.

Πίεση στην αγορά

Οι αγοραστές που έχουν πάρει έγκριση για δάνειο αναζητούν άμεσα ακίνητο, επιταχύνουν τις διαδικασίες και πιέζουν για συμφωνίες ώστε να προλάβουν την προθεσμία. Δημιουργείται έτσι ένα συμπιεσμένο κύμα συναλλαγών που περνά κατευθείαν στα δημόσια έσοδα. Η πίεση κορυφώνεται όσο πλησιάζει η καταληκτική ημερομηνία. Το πρόγραμμα ολοκληρώνεται στις 2 Ιουνίου, τρεις μήνες νωρίτερα από τον αρχικό σχεδιασμό, μετατρέποντας την αγορά σε αγώνα δρόμου για όσους έχουν ήδη εγκριθεί οι αιτήσεις τους και έχουν εντοπίσει ακίνητο. Οσοι δεν προλάβουν, μένουν εκτός και θα χρειαστεί να κινηθούν εκ νέου με τους όρους του επόμενου κύκλου.

Με βάση τραπεζικές πηγές, όσοι δεν προλάβουν έως τη συγκεκριμένη προθεσμία θα πρέπει να επαναλάβουν τη διαδικασία ένταξης σε νέο πρόγραμμα, χωρίς αυτόματη μεταφορά. Αυτό σημαίνει νέα αίτηση και αξιολόγηση, αλλά με ένα πλαίσιο που, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, αναμένεται πιο ευέλικτο. Προφανώς θα ληφθούν υπόψη φάκελοι που βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο, καθώς και περιπτώσεις για τις οποίες οι τράπεζες είχαν ήδη εικόνα από τον προηγούμενο κύκλο ώστε να περιοριστούν οι καθυστερήσεις.

Η πρόωρη ολοκλήρωση του «Σπίτι μου ΙΙ» συνδέεται άμεσα με την αναθεώρηση του Ταμείου Ανάκαμψης και την ανάγκη να οριστικοποιηθούν τα οικονομικά μεγέθη, ώστε να υποβληθεί το τελικό αίτημα πληρωμής προς την Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Η επιλογή αυτή κλείνει τον κύκλο νωρίτερα, αλλά ταυτόχρονα ανοίγει τον δρόμο για την επόμενη φάση της στεγαστικής πολιτικής.

Νέος κύκλος προγραμμάτων

Σε αυτό το πλαίσιο, σύμφωνα με τραπεζικές και κυβερνητικές πηγές, εξετάζεται ήδη νέος κύκλος στεγαστικών παρεμβάσεων τύπου «Σπίτι μου 3», με στόχο να διευρυνθεί η πρόσβαση στην πρώτη κατοικία και να διορθωθούν τα «στενά» του προηγούμενου προγράμματος. Οι ίδιες πηγές αναφέρουν ότι το σχέδιο αναμένεται να ενεργοποιηθεί μέσα στο 2026 και να απευθύνεται σε νέους, ζευγάρια και οικογένειες που σήμερα δυσκολεύονται να αποκτήσουν κατοικία.

Στο υπό εξέταση πλαίσιο περιλαμβάνεται περαιτέρω διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων, τα οποία ήδη φτάνουν έως τα 25.000 ευρώ για άγαμους και υψηλότερα για οικογένειες, με τις πληροφορίες να κάνουν λόγο για νέα αύξηση ώστε να καλυφθεί μεγαλύτερο μέρος της μεσαίας τάξης που σήμερα μένει εκτός. Παράλληλα, εξετάζεται η επέκταση του ηλικιακού ορίου πέραν των 39 ετών, καθώς και η προσαρμογή της ανώτατης αξίας κατοικίας σε υψηλότερα επίπεδα ώστε να αντανακλά τις σημερινές τιμές της αγοράς.

Με τα δεδομένα αυτά, περιπτώσεις που μέχρι σήμερα αποκλείονταν θα μπορούν να ενταχθούν. Είναι χαρακτηριστικό ότι ενδιαφερόμενος 40 ετών, ο οποίος σήμερα δεν μπορεί να συμμετάσχει λόγω ηλικιακού ορίου, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις συναντά εμπόδια και λόγω ανώτατης αξίας κατοικίας, με τα υπό εξέταση κριτήρια θα μπορούσε να πληροί τις προϋποθέσεις.

Παράλληλα, εξετάζεται η διατήρηση του μοντέλου συμμετοχής των τραπεζών στο 50% της χρηματοδότησης, καθώς και η παροχή προνομιακών ή επιδοτούμενων επιτοκίων, ιδιαίτερα για ευάλωτες ομάδες. Προτεραιότητα αναμένεται να δοθεί και πάλι στην πρώτη κατοικία και σε νοικοκυριά που μέχρι σήμερα έμεναν εκτός της αγοράς.

Τα ακίνητα

Κρίσιμο σημείο του σχεδιασμού αποτελεί και η διεύρυνση της περιμέτρου των ακινήτων, κυρίως μέσω αύξησης του ορίου παλαιότητας, καθώς το ισχύον πλαίσιο με οικοδομική άδεια έως το 2005 και ολοκλήρωση έως το 2007 περιορίζει σημαντικά τη διαθέσιμη προσφορά. Η αλλαγή αυτή θεωρείται απαραίτητη, καθώς η έλλειψη κατάλληλων ακινήτων αποτελεί βασικό εμπόδιο στην ολοκλήρωση συναλλαγών.

Τα μέχρι τώρα δεδομένα δείχνουν ότι το «Σπίτι μου ΙΙ» είχε υψηλή απορρόφηση και άμεσο αντίκτυπο στην αγορά.

Εχουν εγκριθεί 13.461 δάνεια συνολικού ύψους 1,617 δισ. ευρώ, με μέσο δάνειο περίπου 120.000 ευρώ, ενώ η απορρόφηση φτάνει το 84,1%. Οι εκταμιεύσεις έχουν ήδη ξεπεράσει το 1 δισ. ευρώ.

Παράλληλα, ενισχύεται και η δραστηριότητα στις γονικές παροχές, οι οποίες αυξήθηκαν κατά 24% στο πρώτο δίμηνο, φτάνοντας τα 8,36 εκατ. ευρώ από 6,74 εκατ. ευρώ πέρυσι, λόγω του υψηλού αφορολόγητου των 800.000 ευρώ. Αντίθετα, τα έσοδα από κληρονομιές μειώθηκαν κατά 5,2%, στα 29,98 εκατ. ευρώ.

Σε ετήσια βάση, τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης είχαν διαμορφωθεί το 2025 σε 607,93 εκατ. ευρώ, έναντι 656,49 εκατ. ευρώ το 2024, καταγράφοντας μείωση 7,4%. Η φετινή εκκίνηση δείχνει επιστροφή της δυναμικής, με βασικό μοχλό τα προγράμματα στήριξης της κατοικίας. Ο φόρος μεταβίβασης παραμένει στο 3% επί της φορολογητέας αξίας, με μειώσεις σε ειδικές περιπτώσεις, όπως ανταλλαγές ή συνενώσεις ακινήτων, στοιχείο που συνεχίζει να επηρεάζει το τελικό κόστος συναλλαγών.